为了卖房,他们拼了!“打折降价、送车位、减免物业费...”楼

2019-11-11 13:35:54  秦亭门户网站

    走进经济生活里的一切导读:比尔·盖茨表示,中国在很多方面为国际社会树立了最佳榜样,包括提高健康和教育的绝对水平、切实解决不平等问题等,中国还制定了到2020年消除极端贫困的宏伟目标,并极为重视这方面的

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中秋节前后房地产市场持平。全国一线和二线城市的房地产市场将告别“金九”已成定局。

《21世纪经济先驱报》的一项调查显示,自8月份以来,房地产市场的折扣和降价、全面营销和首付经常分阶段发生。许多一线和二线城市推出了特价新房,二手房降价已经司空见惯。

回顾今年1月至8月,全国共出台367项房地产调控政策。房地产金融控制“扼住了开发商的喉咙”,迫使他们推出促销活动以收回现金。

资料来源:《21世纪经济先驱报》(编号:JJBD 21)

记者:张晓玲,陈孝荣,姜博斌,张敏

由林鸿和刘翔编辑

照片来源/错误想法

就像自然的季节交替一样,九月的楼市已经是秋风习习。

《21世纪经济先驱报》的一项调查显示,自8月份以来,房地产市场的折扣和降价、全面营销和首付经常分阶段发生。许多一线和二线城市推出了特价新房,二手房降价已经司空见惯。

中原地产数据显示,与2018年同期相比,中秋节期间四大一线城市的互联网招牌数量有不同程度的减少。今年的金、九银和十银将被“打破”。

回顾今年1月至8月,全国共出台367项房地产调控政策。房地产金融控制“扼住了开发商的喉咙”,迫使他们推出促销活动以收回现金。

根据国家统计局9月17日发布的70个城市的二手房价格指数,8月份二线和三线城市的二手房价格指数分别环比上涨-0.1%、0.2%和0.3%。

与7月份的数据相比,这三类城市都降温了,二线城市的二手房价格以过去18个月来的最低速度上涨。包括北京和天津在内的20个城市的二手房都下跌了。其中,济南8月环比下降0.9%,连续5个月下降。青岛已经连续7个月降价,8月份同比下降0.4%。

房地产市场已经进入调整期。

一线城市中,广州率先调整。

早在8月中旬,广州启富集团就发布消息称,番禺启富金融交易所“震惊了每平方米33,900元的价格”,此前有618个项目大幅提升了“每平方米39,800元的特价”。两个月后,折扣约为6000元/平方米。

照片来源/新华社

自8月份以来,许多二线城市已经看到了比广州更多的“特价”房产,这种促销努力近年来很少。

经售楼处咨询,天津富力新城j5s地块价格由10000元/平方米调整至6800元/平方米,降幅超过30%,首付款分阶段下调至36000元。

在合肥,建发永龙大厦的两栋别墅以200万元的总价售出。惠今泸州云珠的价格已经从创纪录的22000/m2调整到平均价格20000/m2。安徽省高新技术企业新朗石路医院的平均价格已经降低了约3000元/平方米。

与开发商的热销促销相比,购房者仍然不情愿,中秋节也没能给房地产市场带来温暖。

华创证券数据显示,在9月的第二周,主流45个城市售出了586万平方米的二手房,环比为-5%。

国家统计局的统计数据还显示,8月份,四个一线城市的新房价环比上涨0.3%,与上月持平,同比上涨4.2%,环比下降0.1个百分点。31个二线城市的新房环比增长0.5%,比上个月下降0.2个百分点,同比增长9.9%,比上个月下降0.8个百分点。

与新房相比,二手房的价格调整更为普遍,其中许多曾经是热门城市,如杭州、南京、武汉、长沙等热门城市。

许多在不同地区拥有房产的广州业主表示,他们房屋的挂牌价格已经带来了数十万英镑的利润,但他们仍然无法出售。

根据诸葛房产搜索数据研究中心的统计,8月份广州二手房平均价格环比下降1.65%。

自7月以来,杭州二手房市场的交易量有所下降,但二手房上市数量继续增长。迄今为止,二手房上市数量接近9万套。供应量的急剧增加导致业主的挂牌价格和交易价格下降。以8月初出售的鲍莉东湾房产为例,单价仅为21500元/平方米,而贝壳等网站信息显示,鲍莉东湾的平均售价为27000元/平方米,小型公寓的单价甚至达到28000元/平方米。

今年9月,南京几个地区的二手房业主的房价下跌,一些人“直接下跌了几十万”。

对此,易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,“这也表明,由于二手房的降温,二手房市场也开始面临压力。”

安居克的数据显示,截至9月16日,济南、天津、青岛、杭州、福州等城市的二手房价格分别下跌了0.83%、0.78%、0.71%、0.52%和0.39%。四个一线城市中,北京和深圳均出现小幅下调,环比分别增长-0.09%和-0.01%,同比分别增长-0.13%和-0.05%。广州环比下降-1.41%,同比下降-5.84%。

“九金十银”是什么颜色?

业内人士有不同的看法。

照片来源/21世纪经济先驱报(jjbd21)

许多房地产业人士认为,自今年5月以来,政府在控制融资方面的政策比以往任何时候都更加严格。个人贷款作为住房企业的重要资金来源,自7月和8月以来一直疲软。

业内人士认为,下半年的住房企业仍然是"现金王"的生存状况,销售收入是下半年开发商的关键指标。根据往年的经验,“九金十银”的销售将在下半年发挥关键作用。

战略管理集团协会创始人黄立冲表示,随着资金的全面收紧,国家仍然控制着流向房地产的资金,市场购买力并没有被大量消耗,开发商“九金十银”的促销活动收效甚微。

中原地产首席分析师张大伟表示,与2018年相比,2019年上半年一些地区出现了小幅上涨,但随后市场逐渐回落。热门城市开始逐渐衰落,购买力几乎无法支撑市场继续飙升。

他进一步表示,从市场角度来看,自2017年以来,大多数热门城市的房地产市场已经完全受到限制。在这种情况下,房地产市场并没有分为高峰期和低谷期,市场更依赖于限价政策是否严格。

在一个复杂的环境中,今年的“九金十银”质量如何?业内人士持有不同的观点。

张大伟认为,热门城市的房地产市场已经开始逐渐下滑,市场很难继续飙升。长假期间,全国房地产市场持平。全国一线和二线城市的房地产市场将告别“金九”已成定局。

严跃进表示,从目前的假期情况来看,市场显示出一些降温迹象。

严跃进认为:“由于银行贷款最近正在调整,假日交易正在降温,但未来有反弹的可能。”。

黄立冲说,“一般来说,房地产市场复苏的机会很小,复苏只是昙花一现”。他认为,如果货币供应量增加,将会带来轻微的暂时复苏,但总的来说,这仍然是基于“没有有价值的市场”的原则。

宋慧勇判断,第四季度房地产市场将会相对平淡和有偏见。他补充说:“今年的总体形势不是很糟糕,但市场发展速度跟不上住房企业的经营和销售目标。”

有些人甚至更加谨慎。中国社会科学院世界经济政治研究所的肖李生认为,房地产周期仍然存在,但持续时间将从短期(3-4年)逐渐过渡到中期(8-10年)甚至超长期(10年以上)。他认为,这一房地产周期的下降趋势可能会持续到2022年。

降价促销“出血”,房地产企业怎么办?

对于习惯了这些年来房价持续上涨的中国购房者来说,降价促销并不常见。

今年7月以来,以恒大为代表的多家房企推出了公开或隐蔽的价格营销策略,从而在下半年“抢占”了市场。从直接打折促销到秘密赠送面积和增加分配,企业都有相当“流血”的态度。

根据国家统计局的数据,今年8月,全国商品房销售面积比7月份有所增加,但平均售价低于7月份。一些分析师认为这是“量价”策略的结果。

考虑到最近融资政策的收紧和住房企业资金来源的紧张,降价促销似乎是合理和被动的。许多购房者认为这种现象将来会继续蔓延。

但恐怕事实并非如此。一些来自房地产企业的人士告诉《21世纪商业先驱报》,像大多数以前的降价一样,这一轮促销更具商业营销色彩,是企业的首创。大多数企业并不紧张到需要“切肉”。

照片来源/错误想法

当前的降价促销浪潮始于恒大的营销行为。

恒大的营销策略是从8月20日到10月8日实施的,每天都有不确定数量的特价房。集团下属的所有区域公司都参与了这一营销。

恒大有在市场低迷时期降价促销的“传统”。恒大反应迅速,行动果断,因此也被视为行业的一个指标。

8月底,《泰晤士报》中国版也宣布全面营销。公司要求各级员工在2020年1月15日前出售相应数量的公寓。如果未完成,可能会被“驳回”。

深圳一家房地产公司的相关负责人告诉《21世纪商业先驱报》,该公司最近要求各地区加快营业额,以确保还款率,“可以采取价格策略,放弃一定的利润”。

自7月以来,万科还在济南、青岛等地推广销售。

除了直接降价,隐性促销方法也很常见。今年年中,金茂将他的高端产品线“政府部门”的一部分“移植”到他的非竞争住房项目中,该项目在一定程度上获得了市场的认可。霍普韦尔首席分析师郭毅称之为“降维罢工”。

郭毅告诉《21世纪经济先驱报》,类似的行为在最近的房地产市场并不少见。例如,发展商会将通过赠送空间、停车位、精装修和物业管理费来提高项目的成本效益。相应地,这种做法是行业中常见的“暗降”行为。

降价并不是市场的全貌。

根据国家统计局的数据,今年8月,全国商品房销售面积为1.3066亿平方米,比7月份的1.2997亿平方米略有上升。然而,8月份商品房平均销售价格为9346元/平方米,比7月份下降了2.5%。这也被认为是“数量换价格”策略的结果。

虽然促销规模巨大,但纵观全球,降价行为远非市场所能想象。最近,诸葛数据研究中心选取50个地区作为数据样本,计算8月下旬与8月初相比地区房价的变化。据核实,8月底,有25个城市的房价上涨了一半,下跌了一半。从增减幅度来看,平均降幅为8.7%,平均增幅为8.0%。

换句话说,当价格下降时,价格上涨现象也存在。

诸葛指出,降价区域分为两类,“一类是大中城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平、大兴、上海的奉贤,成都的温江、双流、龙泉驿。另一个是三线和四线城市,如淮安、黄冈、张家港、惠州和泰安。”

涨价也分为两类,“一类是大中城市的中心城区和新的开发区,如北京的朝阳区、海淀区和丰台区、杭州的余杭区和江干区、Xi安东区、京凯区、曲江新区、陈坝新区、京凯区、高新区、温州开发区和鹿城区。一是大都市周围的三、四线城市,如“长三角”地区的衢州、湖州和“珠三角”地区的汕头。"

“虽然确实有几个项目实施了降价,但在现阶段,降价只是一种区域性的零星现象,并不是市场的主流。从本质上看,这更像是一个针对“九金十银”的营销行为。”上述住房企业表示。

他还认为,“九金十银”本身就是一个营销概念,因为尽管9月和10月有一个有利的气候,但购房者是根据政策变化做出购买行为的。根据历史数据,全年销售高峰通常出现在年底或年中,而不是9月和10月。

住宅企业的自助与“换货”

照片来源/错误想法

然而,降价促销仍有一些客观原因。从今年5月起,监管部门开始严格管理住房企业的融资渠道。在住房企业的资金来源中,销售收入的重要性大大提高。

在7月30日召开的中央政治局会议上,第一次提出“房地产不应该作为经济的短期刺激”。住房公司普遍重视这一说法,认为他们不能再像以前那样期望房地产调控政策放松,企业必须改变思维。

在企业层面,大多数房地产企业将销售重点放在下半年,导致仍有大量未完成的任务。据记者不完全统计,在已经设定销售目标的七大房企中,只有保利和中海在上半年完成了50%以上的全年计划。

因此,在大多数从业者看来,降价促销不仅可以帮助企业实现销售目标,还可以促进资金的筹集,缓解资金压力。

事实上,实施降价促销并不意味着房屋企业的财务状况有问题。易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《21世纪经济先驱报》,据《中国日报》报道,许多大中型住宅企业仍有数十亿的现金流和充足的未使用信贷。

他认为降价促销的出现主要是基于对市场的预期,以便及早做出布局。在促销活动中,“早退总比晚退好。”

北京一家大型住宅企业的负责人告诉《21世纪商业先驱报》,这一现象可以从企业战略调整的角度来看待。一方面,在商业模式的调整中,住宅企业的多元化经营普遍放缓,传统的房地产开发业务重新受到关注。另一方面,在区域布局上,企业正逐步从三、四线城市向核心一、二线城市和城市圈集中。这些调整伴随着资金分配的变化。

“这也可以解释为什么一些地区正在经历降价和促销,而另一些地区正在经历涨价。”他表示,三线、四线城市棚户区规模已经下降,一线、二线城市人口和区域政策的出台是企业“换岗”的原因。在这个过程中,企业将通过降价和其他行动“逃离”一些风险领域。

近日,富力、融创等一些大型住宅企业宣布放缓外商投资步伐。据《21世纪经济先驱报》了解,其他一些企业开始缩减在三线和四线城市的项目,并削减销售人员。

未来,在不断严格控制政策的背景下,住宅企业的“价格战”规模会进一步扩大,还是会演变为真正的降价?

郭毅指出,这主要取决于政策控制力度和住房企业的资本状况。一些财政紧张的住房企业可能被迫降价。到第四季度,销售业绩不佳的企业也可能降价促销。"目前,许多房地产项目的价格都有下调的空间."她说。

阎跃进认为,在过去两年里,土地成本相对较高,这也使得一些项目降价的空间相对有限。然而,如果市场继续下跌,也不排除大幅降价甚至亏本出售房屋的可能性。

6月21日

亲爱的朋友们,在不久的将来,你们关心的地区的房地产价格怎么样?有降价吗?你计划在不久的将来买房子吗?

本期杂志编辑刘翔

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